APPARTAMENTO V.LE REGINA MARGHERITA – ROMA

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su appartamento sito in Roma (RM), Viale Regina Margherita n. 111, piano 2, interno 4. L’appartamento è composto da un ingresso su cui si affaccia uno studio, un corridoio lungo il quale sono distribuiti un salone, una camera, un bagno ed una cucina. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 103 mq circa. Confina con distacco verso altra proprietà, Via Ombrone, appartamento int. 5bis (sub 29), salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 576, part. 171, sub. 507, z.c. 2, cat. A/2, classe 4, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 119,00 mq, totale escluse aree scoperte 119,00 mq, rendita € 1.730,13, Viale Regina Margherita n. 111, interno 4, piano 2. L’immobile è nella disponibilità della parte esecutata che non vi abita né vi risiede. È stato emesso l’ordine di liberazione. L’edificio in cui si trova l’appartamento pignorato è stato costruito agli inizi del ‘900. Dalle ricerche effettuate presso l’Archivio Storico Capitolino l’Esperto non ha reperito il progetto edilizio ma ha rinvenuto una mappa datata 1898 in cui è possibile identificare l’edificio in argomento ed ha acquisito altresì il Piano Regolatore Generale del 1908 dove parimenti è rappresentato l’edificio de quo. L’Esperto riferisce che lo stato attuale dell’edifico è probabilmente il risultato di modifiche intervenute nel corso del tempo, anche sostanziali come ad esempio la sopraelevazione e la realizzazione di terrazzini. L’Esperto pur non avendo potuto reperire la licenza edilizia dell’edificio ritiene che lo stesso risulti legittimo perché realizzato antecedentemente al 1934, anno in cui è stato approvato il Regolamento Edilizio Comunale di Roma. L’appartamento pignorato, originariamente individuato catastalmente al Foglio 576 part. 171/6 (parte), è stato oggetto di atto di divisione in data 19/12/1973. L’Esperto Stimatore rileva che a tale atto sono allegate le due planimetrie catastali dell’appartamento frazionato in cui viene erroneamente indicato il piano primo anziché il piano secondo. L’Esperto precisa che l’immobile pignorato (int. 4) nella sua attuale configurazione deriva dalla divisione dell’appartamento int. 7/9 che ha originato il sub 28 (int. 4) ed il sub 29 (int. 5bis). Il sub 28, già sub 8, ha poi originato l’attuale sub. 507, oggetto di pignoramento. L’Esperto Stimatore rappresenta che nella visura storica catastale al paragrafo “dati identificativi” è riportato erroneamente il sub 7, anziché il sub. 8, errore che è stato già oggetto di istanza in autotutela (prot.1074660 del 18/11/2013) inoltrata all’Ufficio del Catasto da parte del precedente Esperto Stimatore (nominato nella procedura esecutiva portante RGE 23/12) al fine di far annotare la giusta provenienza del sub. 507. La pratica non risulta essere stata esitata per cui sarà a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario il relativo perfezionamento. L’Esperto Stimatore rappresenta che per il bene staggito è presente una domanda di Concessione edilizia in sanatoria n. 87/3166/0, presentata ai sensi della L. 47/85 ma il relativo fascicolo, visionato a seguito di istanza di accesso agli atti, non risulta completo poiché non sono presenti gli elaborati grafici né le planimetrie catastali di riferimento. L’Esperto rappresenta che si evince, tuttavia, dalla dichiarazione della proprietaria dell’epoca che “nel 1958 sono stati eseguiti alcuni lavori interni e che gli stessi sono stati ultimati sempre nel 1958. Tutti i lavori consistono in creazione di un solo vano, un bagno e cucina. I materiali usati sono stati quelli di tipo tradizionale”. L’Esperto rileva che la Concessione edilizia non è stata rilasciata, anche se nel fascicolo risulta presente l’elaborazione di calcolo da parte dell’Ufficio Condono del 1997. In assenza degli elaborati grafici nel fascicolo del Condono Edilizio e non risultando perfezionata la relativa pratica, l’Esperto Stimatore ha assunto come riferimento ai fini della verifica della regolarità urbanistica la planimetria d’impianto del 1939 che rappresenta i due attuali appartamenti int. 4 e int. 5 bis (estraneo al pignoramento) come unicum, essendo antecedente alla divisione (del 1973). Dal confronto tra tale planimetria e lo stato dei luoghi attuale sono emerse alcune difformità. In particolare, l’Esperto ha riscontrato una diversa distribuzione degli spazi interni, con la realizzazione di un bagno adiacente alla cucina e la divisione della finestra mediante un tramezzo. Inoltre, è presente un soppalco sopra alla cucina, il bagno e parte del corridoio, accessibile tramite una scala retrattile. L’Esperto rileva che non è nota la data esatta della realizzazione del soppalco, rappresentato nell’ultima planimetria catastale in atti alto 1,61 mt., che ritiene non sanabile. L’Esperto rappresenta che sarà dunque necessario predisporre una Cila in sanatoria comprendente la rimozione del soppalco, la regolarizzazione del frazionamento privo di titolo edilizio e la diversa distribuzione degli spazi interni. Il tutto a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto rappresenta che vi è, invece, corrispondenza tra l’ultima planimetria catastale in atti e lo stato dei luoghi ma che, dalla visura storica catastale, gli intestati e l’immobile predecessore nella provenienza storica non risultano corretti come pure la superficie catastale, indicata in misura maggiore rispetto a quella effettiva. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Non è stato possibile redigere l’APE in considerazione dello stato di fatto ed in assenza della necessaria documentazione. L’immobile è parte di un condominio. Si segnala la seguente formalità pregiudizievole, trascritta successivamente al pignoramento, che non sarà cancellata con il Decreto di Trasferimento: preliminare di compravendita per atto Notaio Vadalà, Rep. 4835/3043 del 04/04/2022, sulla quota di 1/2 del diritto di proprietà dell’immobile pignorato, trascritto in data 11/04/2022 ai nn. 45431/31917 di formalità. Essendo decorso il termine ex art. 2645 bis c.c. gli effetti della trascrizione di tale contratto preliminare sono da ritenersi cessati. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda.

DATA ASTA 21 luglio 2026
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