APPARTAMENTO VIA ROCCABRUNA – ROMA

Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su appartamento sito in Roma (RM), Via Roccabruna 122/A, piano S1, interno 1. L’immobile, con accesso dal cancello pedonale posto su Via Roccabruna 122/A che immette nella corte scoperta discendente (area urbana privata di pertinenza dell’appartamento int. 2 non oggetto di pignoramento) su cui è consentito il solo passaggio pedonale, è collocato a quota inferiore rispetto alla predetta corte per cui dal portone di ingresso si scendono tre gradini interni all’appartamento. L’immobile è composto da soggiorno a vista, un disimpegno con bagno e camera, un vano pranzo con angolo cottura e camino d’angolo e due vani accessori retrostanti, comunicanti con la zona pranzo, legittimati come vani cantinati ed impropriamente adibiti a camera da letto e vano ripostiglio/guardaroba. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva di mq 94,50 circa. Confina con altra proprietà censita al Foglio 346, part. 485, corte ad area urbana esclusiva censita al Foglio 346, part. 305, sub. 501 per due lati, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 346, particella 305, sub. 3, z.c. 6, cat. A/4, classe 7, consistenza vani 4,5, superficie catastale 93 mq, totale escluse aree scoperte 93 mq, rendita catastale € 604,25, Via Roccabruna n. 122/A, int. 1, piano S1. L’immobile pignorato è parte di un fabbricato, composto da tre unità abitative, che si eleva per due piani (piano seminterrato e piano terra) rispetto al livello stradale di accesso di Via Roccabruna oltre ad un’area esterna privata. L’ingresso all’immobile dal cancello posto su Via Roccabruna 122/A avviene attraverso la corte esterna discendente, area di proprietà di terzi e non oggetto di pignoramento né di vendita (censita in categoria F/1 al Foglio 346, particella 305, sub 501), ed è solo pedonale, quindi non utilizzabile per uso carrabile, come pure riportato nell’atto notarile di provenienza (compravendita del 26/05/2005 a rogito Notaio Claudio Cerini, rep. n. 199590/53743, trascritto a Roma 1 il 31/05/2005 ai nn. 70433/41616 di formalità) nonché nella compravendita dell’int. 2 con la predetta corte (atto del 14/10/2009 a rogito Notaio Pietro Marzano, rep. n. 196/150, trascritto a Roma 1 il 15/10/2009 ai nn. 135858/74842 di formalità). Il fabbricato di cui l’immobile fa parte è stato costruito senza titolo edilizio nei primi anni Sessanta e successivamente, per l’appartamento in oggetto, piano S1, int. 1, è stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della L. 47/85, con protocollo n. 87/120026/sott. 1 del 21/05/1987 cui ha fatto seguito il rilascio della Concessione in sanatoria n. 312414 del 24/02/2004. L’Esperto non ha rilevato ulteriori titoli edilizi né pratiche di agibilità in sanatoria. L’Esperto rileva difformità dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria catastale n. 40265.1/2000 allegata al condono consistenti in modifiche della distribuzione interna tramite demolizione delle tramezzature del vano ripostiglio, inglobato nel soggiorno e zona pranzo, allargamento e rifacimento del bagno con demolizione e ricostruzione del tramezzo divisorio con l’adiacente camera. abusivo cambio di destinazione d’uso dei locali retrostanti (legittimati dalla sanatoria e dall’allegata planimetria catastale come vani cantinati) ad abitativo (camera da letto e vano guardaroba) con abbassamento del pavimento per realizzare una maggiore altezza interna fruibile e demolizione di due gradini. indebito uso privato di parte della corte di proprietà di terzi (non oggetto di pignoramento né di vendita) abusivamente delimitata da un cancelletto di legno bianco con sovrastante tettoia in doghe di plastica e recinzione in assi di legno nella parte frontistante il portone di ingresso all’appartamento ed illegittima tamponatura con tramezzo e porta metallica a vetri nella parte finale, peraltro antistante le finestre del bagno e della camera adiacente, ricavando un vano in cui sono state posizionate la caldaia a gas dell’impianto di riscaldamento dell’immobile ed una lavatrice, privando così i due ambienti interni che affacciano sulla predetta corte esclusiva (di proprietà di terzi ed estranea al pignoramento) della necessaria illuminazione e ventilazione naturale in violazione delle prescrizioni sanitarie e del regolamento edilizio del Comune di Roma. L’Esperto ritiene che tutte le predette opere devono ritenersi abusive, prive dei necessari requisiti di conformità ed asseverabilità e non sanabili per cui dovranno essere effettuate a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario le opere edilizie di rimozione e ripristino nello stato legittimato ed assentito come rappresentato dalla planimetria catastale unita alla concessione in sanatoria n. 312414 del 24/02/2004, dei cui costi si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, servitù e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato legittimato e/o assentito nonché le relative variazioni ed aggiornamenti catastali, saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, della mancanza di garanzia, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica, edilizia ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Non è costituito un condominio. In assenza della necessaria documentazione non è stato possibile redigere l’APE. Risulta trascritto in data 20/03/2023 ai nn. 34511/24424 di formalità provvedimento di assegnazione in godimento della casa familiare emesso con Sent. n. 6619/2019 del 12/03/2019, depositata il 28/03/2019, nell’ambito del procedimento RG 59165/2014, Tribunale di Roma. Tale trascrizione, a favore della comproprietaria esecutata, anteriore al pignoramento ma successiva all’iscrizione ipotecaria del creditore procedente, non è opponibile alla procedura esecutiva ma non potrà essere cancellata con il decreto di trasferimento. L’immobile è occupato dalla parte esecutata che vi abita. Non potrà essere emesso ordine di liberazione prima del decreto di trasferimento. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.

DATA ASTA 29 ottobre 2026
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